マンション投資,、運用コスト、失敗、リスク、利回り

マンション投資 運用時のコスト

 

保有コスト(税金)

 

借家で家賃を払っている時にはわかりませんことなのですが、

 

マンション等の不動産は保有しているだけでコストがかかります

 

  • 固定資産税
  • 都市計画税

 

マンションを利用しているいないにかかわらず
収益を生んでいる、いないにかかわらず

 

保有しているだけでコストがかかる…

 

原則、すべての不動産に固定資産税・都市計画税という税金がかかり

 

しかも毎年発生します。

 

  • 固定資産税=固定資産税評価額(課税標準)×1.4%(1年あたり)
  • 都市計画税=固定資産税評価額(課税標準)×0.3%(1年あたり)

 

マンション運用時の管理コスト

 

 

建物管理

 

建物管理とは主に建物を維持するために必要となる管理

 

  • エントランス
  • 廊下
  • 階段
  • ゴミ置き場

 

共有用部分の清掃やエレベータの保守点検などです

 

管理費として取っているから大丈夫?
と思う人もいますが、そうそう取れません。

 

おもに点検や清掃の人件費くらいは賄えるのですが、

 

つくり直し等はすべての費用負担は大家さんと考えましょう

 

最近では防犯設備の維持管理、それにともなう水道光熱費など

 

建物の大小問わず建物の維持管理には費用がかかります

 

この管理コストは当然家主が負担しなければなりません。

 

どれくらいのレベルの管理をするか?
また、どこまで専門業者に委託するか?

 

によってコストは大きく変わってきます

 

優良なテナントを確保するためには、あ る程度のコストをかけても良質な管理が必要となってきます

 

また、建物が火災などで焼失した場合は収入を生まなくなってしまいますので

 

万一に備えて火災保険にも加入すべきでしょう。

 

ここがオーナーさんの手腕の発揮の仕方になります

 

 

 

入居者管理

 

入居者管理とは主に賃料の集金、滞納した場合の督促、入退居の手続きなどです

 

賃料の集金代行を不動産管理会社に依頼した場合はコストがかかります

 

また、オーナーのリスクを軽減するために滞納保証や家賃保証をしてくれる不動産会社もあります

 

しかし、これはオーナーのリスクを軽減する分
不動産会社がリスクをとる為、

 

その分不動産会社の管理報酬が高くなります

 

ここの見極めがどう出るか?
ここもオーナー次第です。

 

 

 

マンション運用時の税金

 

 

個人が不動産から得る家賃などの収入、つまり不動産所得には税金が課せられます

 

不動産所得の税率は所得金額に応じて税率が高くなる超過累進税率

 

不動産所得が多いほど高い税率が適用されます

 

不動産所得は総合課税の対象となっておりますので
他に給与所得(給料)などがあった場合は、

 

それも合算して最終的な税率、税金が算出されることとなります

 

しかも所得税、住民税は併せると最低15%から最高50%の税率となっており

 

所得が高くなればそれに応じて税負担も重くなります。

 

このように不動産投資は意外と税負担が大きいことを頭に入れておかなければなりません

 

家賃収入から

 

  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 維持管理費
  • 所得税住民税

 

を差し引いたら、利回り低くなります

 

しかも所得税、住民税は個人差があります
キャッシュフローベースの利回りも変わってきます

 

 

リスクが高いからわるい、低いからよいということではありません。

 

リスクが高い場合は、その分、安く購入し、高い利回りを得ることも可能でしょう。

 

また、 リスクが低い場合は、必然的に利回りも低くなるため、

 

高収益は望むことができませんが安定した運用が可能になることもあります。

 

まずはリスクを把握して、 リスクに見合った投資ができるような感覚、イメージを養うことが大事なのです。

 


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