マンション投資,、物件選び、チェックポイント

マンション投資 物件選びのチェックポイント

まずお金がかからずできることから始めましょう
情報誌、インターネットを活用します。

物件情報に価格が「未定」とされている物件も多くあります。
実際には足を運ばなければわからないことも多い
またモデルルームがまだオープンしていない物件もありますが、
資料請求や会員登録をしておけば、パンフレットが送られてきたり、
案内会のメールが届いたりします。選ぶ情報は多い方がよいです。

モデルルーム見学は事前に予約していかないと待たされることが多いです。
会社側も多く来場される場合は仕方ない処置ではあります。
事前予約で効率的に行きましょう。








物件所在地の選択から始めましょう

マンション投資の物件選びの基本は、地域の選択

 

日本の人口は将来減少に向かています
今までは、地方都市でも県庁所在地レベルなら、
人口は横ばいか増加傾向の都市がほとんどでした。
投資をする地域についてほとんど気を配る必要はなかったのですが、
いまや日本の人口が減少に転じるといったことが起こり始めています

 

 

でも人口増加地域もあります。ここに狙いを絞って投資することが勝利に近づきます
需要と供給のバランスを考えてみると当然の方法です。

 

 

あとは自分の得意な場所(生まれ故郷・現在居住地)が地域を知っているので
マンション投資には向いています

 

 

 

 

 

周辺環境調査

地域をしぼったら、次には周辺の環境調査をしましょう

 

 

チェックポイント

説明

距離

駅まで徒歩○分か?

振動 

道路・鉄道など近くに無いか?

騒音 

火葬場や特殊団体の施設、警察、病院

臭気

近隣建物、飲食店等

日当たり

周りの建物チェック

浸水 

過去にあったか?履歴チェック、地震による津波も

夜の環境

騒音、スナック等の店客出入り等

 

 

 

 

・距離
実際に確認しなければいけないことの代表例です

 

「駅まで徒歩○分」か?
広告表示では80mを1分として表示しています
人は一般的には1分で80mくらい歩きますが、
これは坂道や信号・踏切などの待ち時間を考えに入れていません
実際に駅まで歩いてみることをお勧めします。

 

実際には使われていない方の改札口からの表示時間だったということもあります
こんなことに騙されて、そのまま入居者にお話しすることになると、
こちらがだましていることになってしまいます

 

 

 

・振動・騒音      

 

建物が幹線道路沿いにある場合は、騒音により住居環境が悪い可能性があります
注意が必要です。鉄道が近くを通っている場合も、同じように注意です。

 

また特殊団体の施設、警察、病院等の近くでは苦情も多いようです。

 

 

 

・臭気   

 

 火葬場やゴミ処理場、川近くに面するとヘドロ等の臭いも気をつけましょう
隣の建物が工業系の建物・飲食店などの場合も気をつけましょう

 

 

 

・日当たり    

 

近所に特に南側に日当たりが悪くなるような建物がないかチェックしましょう。

 

 

 

 

・浸水       

 

過去に浸水被害があるとことは、今後も可能性ありますので注意です。
自然現象には逆らえません。地震による津波も同じです

 

 

市区町村役場で確認するのがよいです。その町の過去の浸水被害状況の記録を保管している
災害対策課のような課が、どこの自治体にもあります
過去の記録を閲覧しましょう

 

 

 

・夜の環境 

 

 

 

夜に人が集まりやすい建物がないかチェックしましょう。
スナック等の飲食店からのカラオケ被害等、最悪です。安眠妨害で苦情が来るかもしれないです
近くに公園等もあると、ヤンキーのたまり場で被害を受けることも…

 

 

最寄り駅からマンションまでの間の街灯もチェックしましょう
こういう場合、女性は嫌がります また、平日と土日、両方見るのも良いでしょう。

 

 

夜のチェックポイントは22時〜24時までです。ここで上記のようなことがあると
苦情となります。実際に行ってみないとわかりませんので自ら行きましょう

 

 

築年数や間取り、設備のチェックポイント

目先の利回りに惑わされて投資すると失敗します。
もともと中古物件は値段が安いので投資しやすい
比較的投資しやすいところが惑わされやすい

 

まずは土地の購入代と購入後のメンテナンスを考慮して運用する必要があります。

 

中古マンション投資物件は価格も新築に比べて安いという利点があります
それと同時に経過年数が経っているということも問題となります。老朽化の心配があります

 

中古マンション物件を購入したとしても、購入時には見つけることの出来なかった
目に見えないところの手直しや修繕・改造費がかかることが多いです

 

 

チェックポイントとしては下記を参照

 

  1. ・トイレやキッチンの水回り周辺
  2. ・エアコン等の設備器具のチェック
  3. ・風通し・騒音のチェック
  4. ・リフォームする際の間取りや段差や出っ張りのチェック
  5. ・エントランスや廊下
  6. ・ゴミ置き場
  7. ・駐輪場
  8. ・緊急時の管理システム

 

 

近年では、中古マンョン物件を選ぶ際は、
「不動産コンサルティング会社」に審査して頂くことも出来ます

 

あとで後悔するより、多少の費用で専門家に見てもらうのもいいでしょう
良いサービスを利用し、一番コンディションの良い収益の上がる中古マンションの投資しましょう。

 

 

 

中古物件、特に木造アパートの場合は15年以上経っていれば建物の評価がゼロもあります。

 

土地のみの評価で購入し立て替える
そこでコストパフォーマンスをみるのも一考です
新築よりも割安で買えるため、内装をリフォームも裏ワザとなることもあります